Tahun 2011, Feri Reviandi masih berstatus karyawan dengan kondisi keuangan yang pas-pasan. Gajinya sering kali tidak cukup untuk menutup kebutuhan hidup bulanan. Ia bahkan terpaksa melakukan kasbon atau berutang sana-sini demi bertahan hidup. Kondisi inilah yang memicu keinginannya untuk mencari sumber penghasilan tambahan di luar gaji pokok.
Pikiran Feri saat itu tertuju pada bisnis kos-kosan yang sedang booming di Jakarta. Ia membayangkan memiliki aset properti yang bisa menghasilkan uang tanpa perlu dijaga sepanjang waktu. Namun, realitas menampar keras karena ia tidak memiliki modal untuk membeli bangunan. Keterbatasan ini memaksanya berpikir ulang mengenai cara memulai bisnis properti.
Mencari Celah di Tengah Keterbatasan Modal
Feri menyadari bahwa bisnis kos-kosan konvensional menuntut kepemilikan aset sejak awal. Pembeli harus mengeluarkan uang besar untuk membeli tanah dan bangunan sebelum operasional berjalan. Bagi seorang karyawan dengan tabungan minim, langkah ini hampir mustahil dilakukan tanpa bantuan perbankan. Ia sempat mencoba mengajukan kredit ke beberapa bank untuk membeli kos pertama.
Baca juga: Ali Sarbani: Dari Anak Petani Kudus Menjadi Raja Properti Semarang
Salah satu bank menyetujui pengajuannya, sehingga Feri berhasil memiliki unit kos-kosan melalui skema cicilan. Bisnis tersebut memang menghasilkan arus kas bulanan dari uang sewa penghuni. Akan tetapi, margin keuntungan yang didapat terasa sangat tipis setelah dikurangi cicilan bank dan biaya operasional. Biaya listrik, air, internet, serta gaji penjaga kos menggerus pendapatan bersihnya secara signifikan.
"Masalahnya kalau Anda punya kos-kosan, Anda harus punya dan beli dulu kos-kosannya. Beda dengan working space, tempatnya kita bisa sewa bahkan bisa kerja sama dengan pemilik properti."
Kondisi tersebut membuat Feri mencari model bisnis lain yang lebih efisien dalam penggunaan modal. Ia menemukan solusi pada konsep working space atau ruang kerja bersama. Berbeda dengan kos yang menyewakan tempat tinggal selama 24 jam penuh, working space hanya menyewakan area kerja selama jam operasional. Model ini memungkinkan pemanfaatan lahan yang lebih fleksibel tanpa beban kepemilikan aset tetap.
Strategi Kerja Sama Tanpa Beli Properti
Feri mulai mendekati kenalan-kenalannya yang memiliki bangunan kosong atau tidak terpakai. Proses ini tidak berjalan mulus karena beberapa pemilik properti menolak ajakan kerja samanya. Ia tidak patah arang dan terus mencoba hingga akhirnya bertemu dengan pemilik bangunan tua yang bersedia bekerja sama. Pemilik tersebut menyediakan bangunan beserta renovasinya, sementara Feri mengelola operasional bisnisnya.
Baca juga: Yohanes Henki: 25 Tahun Jadi Kontraktor Sukses Tanpa Modal Awal
Skema ini menjadi kunci keberhasilan Feri menembus batas keterbatasan modal. Ia tidak perlu mengeluarkan dana besar untuk pembelian tanah atau konstruksi gedung. Fokus utamanya hanyalah mengelola bisnis dan memasarkan ruangan kepada para penyewa atau tenant. Strategi ini membuktikan bahwa kepemilikan aset fisik bukan syarat mutlak untuk masuk ke industri properti.
Keunggulan lain dari working space terletak pada potensi pendapatan yang dapat terus berkembang atau scalable. Pada bisnis kos, pendapatan akan stagnan ketika semua kamar terisi penuh. Sebaliknya, working space menawarkan berbagai layanan tambahan bagi penyewa yang sudah ada. Hal ini memungkinkan peningkatan omzet meskipun tingkat okupansi ruangan sudah mencapai 100 persen.
Feri menekankan dua hal penting dalam menjalankan bisnis ini, yaitu metode pemasaran yang efektif dan uji pasar yang proper. Banyak pemula gagal karena langsung membuka bisnis tanpa mengetahui respons pasar terlebih dahulu. Uji pasar berfungsi seperti pembuluh darah yang memberi gambaran kesehatan bisnis sebelum dijalankan secara besar-besaran. Evaluasi hasil uji pasar menjadi dasar penentuan strategi operasional ke depannya.
Saat pandemi COVID-19 melanda, bisnis Feri juga terkena imbas namun tidak sampai hancur total. Penurunan omzet terjadi sekitar 15 hingga 20 persen, angka yang masih realistis dibandingkan sektor properti lain. Banyak bisnis kos dan hotel mengalami penurunan drastis hingga 90 persen karena penghuni pulang kampung. Tenant di working space yang mayoritas pengusaha berjuang mati-matian agar bisnis mereka tetap bernapas.
"Pengusaha tetap pasti akan berusaha bertahan semaksimal mungkin supaya bisnisnya jalan, bisnisnya enggak bangkrut. Karena kalau bisnisnya bangkrut, terus dia sendiri nanti makan apa?"
Ketahanan para pengusaha penyewa ini menjadi fondasi kuat yang menopang bisnis working space Feri di masa krisis. Mereka membutuhkan tempat untuk tetap beroperasi meski dalam tekanan ekonomi yang berat. Logika sederhana tentang kebutuhan makan sehari-hari mendorong mereka untuk tidak mudah menyerah. Kondisi ini memberikan pelajaran berharga bahwa memilih segmen pasar yang tepat sama pentingnya dengan modal.
Kini Feri Reviandi mengelola beberapa lini bisnis working space yang tersebar di Jakarta, Jawa Tengah, dan Tangerang. Perjalanan dari seorang karyawan yang kerap kasbon menjadi pengusaha sukses memakan waktu lebih dari satu dekade. Kisahnya menjadi bukti nyata bahwa kreativitas dan ketekunan mampu mengalahkan hambatan modal. Bagi siapa pun yang ingin memulai bisnis, pesan Feri jelas: jangan biarkan ketiadaan uang menghentikan langkah untuk mencoba.
